На сегодняшний день актуальным остается вопрос о соотношении договора, заключаемого сторонами в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности (инвестиционного договора), и договора участия в долевом строительстве, заключаемого в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Определение инвестиционного договора в законодательстве отсутствует.

Чем же отличается договор участия в долевом строительстве от инвестиционного договора? Ответить на этот вопрос поможет сравнительный анализ норм Закона об участии в долевом строительстве, Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и в не противоречащей ему части Закона РСФСР от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Основное отличие инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве заключается в характеристике предмета договора - объекта строительства.

Если из норм Закона об участии в долевом строительстве следует, что объектом договора участия в долевом строительстве является отдельное жилое или нежилое помещение, обладающее индивидуально-определенными признаками, то в инвестиционном договоре - это объект строительства целиком, то есть индивидуально определенный обособленный объект (здание, строение, сооружение) или комплекс таких объектов. При этом по окончании строительства участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве переходит в собственность отдельное жилое или нежилое помещение в составе построенного объекта недвижимости, инвесторам же объект инвестирования (созданный объект недвижимости) поступает в общую долевую собственность пропорционально их объемам капитальных вложений.

Отличием является и форма соответствующего договора. Если инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, то согласно пункту 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законодательство, регулирующее инвестиционную деятельность в Российской Федерации, а также положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не содержат требования к государственной регистрации договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, и не связывают момент заключения договоров с их государственной регистрацией, то есть инвестиционный договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Что касается иных отличий инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, то иные характерные признаки договора участия в долевом строительстве, также имеют свое значение при разграничении инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве. Например, инвестиционное законодательство не предъявляет определенных требований к заказчику и не связывает право заказчика привлекать инвестиции с выполнением им каких-либо предварительных обязанностей. Напротив, Законом об участии в долевом строительстве четко установлены требования, предъявляемые к застройщику, а также предварительные обязанности застройщика, которые он должен выполнить в целях получения права на привлечение денежных средств физических и юридических лиц (например, опубликование проектной декларации, получение разрешения на строительство).

Также следует отметить, что привлечение застройщиком денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в таких домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, учитывая рассмотренные выше характеристики инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, можно сделать вывод о том, что инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве, заключаемые застройщиком с юридическими и физическими лицами в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, являются двумя самостоятельными типами гражданско-правового договора, которые следует различать между собой.